Chủ Nhật, 25 tháng 10, 2009

Mua Nhà Cho Thuê

Đã từ lâu người dân, đặc biệt là các chủ nhà thường mua nhà cho thuê lại (buy-to-let) để kiếm thêm chút lời. Tuy nhiên, các ngân hàng lại xếp việc mua nhà này vào hình thức vay tiêu dùng nên phải chịu một mức lãi suất thoả thuận dao động từ 12-14%.
Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành công văn gởi các ngân hàng thương mại yêu cầu không áp dụng lãi suất thỏa thuận mà áp dụng lãi suất trần 10.5% giống như hoạt động kinh doanh. Riêng vay nhà mà người vay trả lãi bằng lương thì vẫn áp dụng lãi suất thoả thuận riêng.



Như vậy, có thể hiểu là ngân hàng trung ương đã có bước tiến có lợi hơn cho người vay tiền. Mặc dù vậy, theo như báo chí thì trước khi ngân hàng nhà nước có đợt thanh tra về hoạt độn cho vay tiêu dùng thì nhiều ngân hàng thậm chí không áp dụng lãi suất trần cho hoạt động kinh doanh. Như Tuổi Trẻ đưa tin thì nhiều ngân hàng cho vay để kinh doanh chứng khoán với lãi suất 15-15,6%/năm.

Vậy, có một vấn đề đặt ra là tính minh bạch của hoạt động tín dụng. Dĩ nhiên, người Việt Nam nào, đặc biệt là những người đã từng đi vay ngân hàng, cũng hiểu là phải dùng tiền lót tay ngay cả khi mình thỏa mọi điều kiện. Tính minh bạch cũng là vấn đề cân nhắc. Như bạn thấy là Fannie Mae và Freddie Mac đã làm thế giới quay cuồng vì hoạt động cho vay dưới chuẩn của mình.

Khi giá nhà đất xu hướng tăng thì hoạt động đầu tư cho residential property cũng nhộn nhịp theo. Khi ngân hàng trung ương xếp vào hoạt động kinh doanh, thì tất có sự gia tăng nhất định về nhu cầu đầu tư.

Ở góc độ cá nhân của một nhà đầu tư, thì đó là chuyện lời lỗi riêng của bản thân. Anh phải tính toán, dự báo tốt, chuyên nghiệp hơn thì anh tính NOI, tỉ suất lợi nhuận v.v.. Theo tôi, ở Việt Nam thì thường thấy người ta trả góp mua nhà, rồi đem nhà đó cho thuê lại. Tôi cũng có bạn làm cách này, nhưng nếu tính kỹ thì rất không ổn. Trả góp là mang nợ, ai cũng hiểu là nếu có tiền trả một cục thì okay liền. Trả góp thì mình vừa đóng tiền cọc (prepayment), và lãi (interest) + gốc (principal) hàng tháng. Còn ngân hàng cho vay lại lấy tiền của mình cho người khác vay.

Ở góc độ vĩ mô, ngân hàng làm chủ khoản vay của bạn. Nếu tình hình kinh tế bất lợi, dễ xảy ra chuyện ép lãi suất, mất khả năng chi trả, thanh lý, phát mãi tài sản thế chấp. Bất lợi thuộc về người cho vay. Nếu có quá nhiều người đi vay, nhiều ngân hàng tích cực cho vay, nhiều người không thể thanh toán nhân hàng, ngân hàng phát mãi nhưng vào thời điểm thị trường lình xình hay đóng băng thì hậu quả là một cuộc đổ vỡ tín dụng.

Do đó, rất cần sự quản lý chặt từ ngân hàng trung ương về hoạt động mua nhà cho thuê, đặc biệt là trả góp thế chấp.