Tỷ Trọng Vốn FDI Vào Các Ngành Năm 2009

Dịch vụ lưu trú & ăn uống (40,9%) và đầu tư bất động sản (35,4%) là nhóm ngành thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài nhiều nhất trong năm qua.

(Sài Gòn Tiếp Thị)

Cơ Hội Đầu Tư Ở Dubai

Đọc các trang thông tin liên quan đến Dubai và Dubai World thì chỉ nghe toàn chuyện người ta hoảng loạn lo sợ. Số khác thì nói đến những hệ lụy đến các vấn đề kinh tế xã hội ở tiểu vương quốc này, nhưng lại có rất ít nói tới những cơ hội đầu tư như nhà đầu tư thị trường mới nổi huyền thoại Mark Mobius.

Mobius cho rằng các nhà đầu tư nên có cái nhìn kỹ hơn, đặc biệt là với tầm nhìn dài hạn, vào các cổ phiếu ở Dubai sau những hỗn loạn thời gian gần đây.

Chỉ số Dubai Financial Market index đã giảm khá mạnh, do tác động từ những
Chairman của Templeton Asset Management Ltd. cho rằng Dubai không vẻ gì là sẽ phá sản và phải ứng cứu.
Shiyin Chen, Michael Patterson, và Vivian Salama viết trên Bloomberg

The worst plunge in Dubai stocks in a year and record retreat for Abu Dhabi are luring Mark Mobius to “bombed out” Emaar Properties PJSC while investors say phone companies, airlines and port operators have become bargains.

Những cổ phiếu bất động sản như Emaar Properties PJSC thậm chí giảm sâu hơn chỉ số Dubai Financial Market index nhưng Mobius lại nói mình đặc biệt thích những công ty bất động sản như Emaar. Mobius cho rằng có nhiều bất động sản giàu dòng tiền (tức là có thể tạo ra nhiều dòng tiền), và đang hoạt động tốt. Không phải tất cả bất động sản nào cũng gặp vấn đề.

Tôi nhận thấy ý ở đây, nếu một công ty gặp một vấn đề nghiêm trọng, ví dụ các công ty bất động sản của Dubai World, nó có thể ảnh hưởng tới những công ty khác cùng ngành. Ta sẽ xem xét những ảnh hưởng này là hợp lý hay không, nếu không, đó là cơ hội để đầu tư.

Cũng nói thêm về bất động sản, Mobius cho rằng nhiêu thành phố ở Ấn Độ, Trung Quốc chi tiêu và vay tiền quá mức, và có thể trở thành một Dubai kế tiếp.

Tiết Kiệm Mua Nhà

Mua nhà là niềm ao ước của của rất nhiều người đặc biệt là khi họ không được thừa hưởng gia tài từ người thân hay có thu nhập cao. Ở Việt Nam, đó lại là nỗi trăn trở vì giá nhà quá cao.



Một ngân sách thu chi hàng tháng hoàn hảo sẽ là:
- Nhà cửa: không quá 33%, lý tưởng là 25%
- Đi lại: không quá 10%
- Nợ: không quá 10%
- Tiết kiệm: tối thiểu 40%
Tuy nhiên, ở Việt Nam có lẽ là xa vời vì nhà giá đội quá cao, trong khi lương quá thấp. Theo một báo cáo (Ngành bất động sản Việt Nam 2009 – 2010) thì ở Việt Nam phải bỏ tiết kiệm mua nhà tới 80% thu nhập. Điều này quả không ổn. Vậy làm sao để có thể tiết kiệm mua nhà?

Có một số vấn đề thế này: Những người mua nhà lần đầu, đặc biệt là các vợ chồng trẻ thường đỏi hỏi quá cao. Vợ chồng có thu nhập khá một chút lại đòi mua những căn hộ cao cấp thường là trên 1 tỷ. Nhưng điều này tạo gánh nặng quá lớn, vì gần hết thu nhập sẽ dành cho việc này. Họ sẽ hoàn toàn không có tiền tiết kiệm để đầu tư, thậm chí họ không có một quỹ dự phòng cho bản thân. Chiến lược ở đây là mua căn nhà vừa tầm, được vài năm bán lại để lên kế hoạch mua căn nhà thứ hai. Họ nên chọn những căn họ chung cư vừa tầm, có thể xa trung tâm thành phố chút cũng được.
Còn nếu thu nhập của bạn quá thấp hoặc bạn thực sự muốn như căn hộ đắt tiền ở Nam Sài Gòn, hay có khu đô thị đang nóng ở Hà Nội thì buộc phải giải quyết vấn đề đầu tiên là thu nhập. Bạn phải nỗ lực để nâng lương, đồng thời phải có những thu nhập thụ động khác (cho thuê, hay đầu tư...) để phụ trợ vào.

Nói chung, dù bạn ở mức thu nhập nào, điều khi bạn mua nhà đó là tiết kiệm. Bạn sẽ tiết kiệm để có được khoản tiền cần thiết (thường ở Việt Nam là 30% giá trị căn nhà cần mua) để có thể vay tiền ngân hàng và thế chấp bằng căn nhà sẽ mua. Và khi mua rồi thì bạn tiết kiệm để chi trả lãi ngân hàng hàng tháng. Dưới đây là những khuyên hữu ích khi tiết kiệm mua nhà:

- Xác định mục tiêu lâu dài: bạn cần tiết kiệm bao nhiêu tiền để mua nhà.
- Mở một tài khoản tiết kiệm (có lời hàng tháng) để mua nhà. Chỉ bỏ tiền vào, và không được phép rút ra. Loại bỏ những dịch vụ có tính phí kèm theo như nhắn tin số dư qua điện thoại.
- Quy định ra một lượng tiền nhất định hàng tháng 5, 10, hay 20% thu nhập tùy thuộc vào khả năng và bỏ vào tài khoản. Khi nhận được tiền hàng tháng bỏ ngay vào tài khoản.
- Nếu có phần thưởng, miễn thuế, hay có khoản lợi nhuận nào, bỏ vào tài khoản. Nếu là phần thưởng, yêu cầu chuyển sang tiền mặt.
- Nếu có thể, ở chung nhà với cha mẹ khi đang tiết kiệm.
- Chỉ mua sắm thực phẩm, quần áo, đồ dùng khi thực sự cần thiết. Trước khi mua, liệt kê thành danh sách, và chi mua những cái trong danh sách. Mua nhiều rau, hạn chế thịt cũng tiết kiệm được nhiều.
- Tạm thời hạn chế hoặc tạm thời ngưng những dịch vụ không cần thiết: các phí tin nhắn thông báo, GPRS, voicemail, báo chí. Dẹp bỏ thẻ tín dụng. Tự mình bấm móng tay, hay gội đầu. Chạy bộ quanh khu nhà thay vì tới phòng tập.
- Giảm nhu cầu giải trí bên ngoài, du lịch, tiệc tùng, hay đi ăn tiệm. Quên đi những thứ như khoai tây chiên, gà chiên, bánh pizza. Thay vào đó ở nhà, thuê đĩa video và mời bạn bè tới chơi.
- Cho bạn bè và gia đình biết là mình đang tiết kiệm mua nhà. Phần lớn họ sẽ hiểu bãn sẽ ít có quà cáp khi đang tiết kiệm.
- Nên nhớ tích tiểu thành đại. Tiền lẻ cũng để dành, hàng tháng có thể bỏ vào tài khoản.
- Bán đi những thứ đồ đạc mà tốn nhiều chi phí hàng tháng. Bán xe tốn xăng, hay tốn phí bao dưỡng hàng tháng.
- Kiếm công việc bán thời gian, ngay cả khi công việc không đều đặn.
- Tìm kiếm hỗ trợ của nhà nước, địa phương về nhà ở.

Nên nhớ có một khoảng chênh lệch rất lớn giữa những cái mình cần và cái mình muốn nên hãy loại bỏ những thứ mình không cần, và chỉ bám theo những cái cần mà thôi. Khi đó bạn mới có thể nhanh tiết kiệm mua nhà.

Mua Nhà Cho Thuê

Đã từ lâu người dân, đặc biệt là các chủ nhà thường mua nhà cho thuê lại (buy-to-let) để kiếm thêm chút lời. Tuy nhiên, các ngân hàng lại xếp việc mua nhà này vào hình thức vay tiêu dùng nên phải chịu một mức lãi suất thoả thuận dao động từ 12-14%.
Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành công văn gởi các ngân hàng thương mại yêu cầu không áp dụng lãi suất thỏa thuận mà áp dụng lãi suất trần 10.5% giống như hoạt động kinh doanh. Riêng vay nhà mà người vay trả lãi bằng lương thì vẫn áp dụng lãi suất thoả thuận riêng.



Như vậy, có thể hiểu là ngân hàng trung ương đã có bước tiến có lợi hơn cho người vay tiền. Mặc dù vậy, theo như báo chí thì trước khi ngân hàng nhà nước có đợt thanh tra về hoạt độn cho vay tiêu dùng thì nhiều ngân hàng thậm chí không áp dụng lãi suất trần cho hoạt động kinh doanh. Như Tuổi Trẻ đưa tin thì nhiều ngân hàng cho vay để kinh doanh chứng khoán với lãi suất 15-15,6%/năm.

Vậy, có một vấn đề đặt ra là tính minh bạch của hoạt động tín dụng. Dĩ nhiên, người Việt Nam nào, đặc biệt là những người đã từng đi vay ngân hàng, cũng hiểu là phải dùng tiền lót tay ngay cả khi mình thỏa mọi điều kiện. Tính minh bạch cũng là vấn đề cân nhắc. Như bạn thấy là Fannie Mae và Freddie Mac đã làm thế giới quay cuồng vì hoạt động cho vay dưới chuẩn của mình.

Khi giá nhà đất xu hướng tăng thì hoạt động đầu tư cho residential property cũng nhộn nhịp theo. Khi ngân hàng trung ương xếp vào hoạt động kinh doanh, thì tất có sự gia tăng nhất định về nhu cầu đầu tư.

Ở góc độ cá nhân của một nhà đầu tư, thì đó là chuyện lời lỗi riêng của bản thân. Anh phải tính toán, dự báo tốt, chuyên nghiệp hơn thì anh tính NOI, tỉ suất lợi nhuận v.v.. Theo tôi, ở Việt Nam thì thường thấy người ta trả góp mua nhà, rồi đem nhà đó cho thuê lại. Tôi cũng có bạn làm cách này, nhưng nếu tính kỹ thì rất không ổn. Trả góp là mang nợ, ai cũng hiểu là nếu có tiền trả một cục thì okay liền. Trả góp thì mình vừa đóng tiền cọc (prepayment), và lãi (interest) + gốc (principal) hàng tháng. Còn ngân hàng cho vay lại lấy tiền của mình cho người khác vay.

Ở góc độ vĩ mô, ngân hàng làm chủ khoản vay của bạn. Nếu tình hình kinh tế bất lợi, dễ xảy ra chuyện ép lãi suất, mất khả năng chi trả, thanh lý, phát mãi tài sản thế chấp. Bất lợi thuộc về người cho vay. Nếu có quá nhiều người đi vay, nhiều ngân hàng tích cực cho vay, nhiều người không thể thanh toán nhân hàng, ngân hàng phát mãi nhưng vào thời điểm thị trường lình xình hay đóng băng thì hậu quả là một cuộc đổ vỡ tín dụng.

Do đó, rất cần sự quản lý chặt từ ngân hàng trung ương về hoạt động mua nhà cho thuê, đặc biệt là trả góp thế chấp.